Wie kann ich den Bestand mit dem WWB bewerten?

Für die Beurteilung wird mit dem WWB die Wohnqualität einer Wohnung, des Wohnhauses bzw. des Wohnumfeldes und des Wohnstandortes ermittelt. Dabei müssen Wohnungen generelle Rahmenbedingungen erfüllen:

Planungs- und Bauvorschriften, Normen sowie Bedürfnisse Behinderter und Betagter. Weiter gelten minimale Nettowohnflächen und Anforderungen an die Grundausstattung der Wohnungen.

Zur vergleichenden Beurteilung werden die Wohnungen nach einer theoretisch möglichen maximalen Belegung – d.h. nach der Anzahl Personen pro Haushalt (PHH) – eingestuft.

Die Bestimmung der Wohnqualität erfolgt nach 43 Kriterien, die jeweils mit Hilfe verschiedener Beurteilungsaspekte bewertet werden und aufgeteilt sind in 4 Aktionsradien: AR W (Wohnung), AR H (Haus/Umfeld), AR S (Standort) und AR P (Prozess). Jeder Aspekt wird mit Noten von 1 (Unterer Grenzwert) bis 5 (Optimum im Bestand) beurteilt. Die gewichteten und addierten Einzelresultate ergeben, dividiert durch das Totalgewicht der Kriterien, die ermittelte Wohnqualität.

Für die Bewertung eines Bestandsgebäudes  wird eine detaillierte Beschreibung der Themen, Kriterien und Bewertungsstufen benötigt. Diese befindet sich im WWB-Bewertungshandbuches.


Objektunterlagen für die Bewertung

Für die Beurteilung eines bestehenden oder projektierten Wohnobjektes und die Ermittlung eines Gebrauchswertes sind Unterlagen notwendig, die in der Regel für den Bauantrag bereitgestellt werden. Zusätzlich sind Angaben über den Wohnstandort und die Erstellungs-, Grundstücks- bzw. Unterhalts- und Mietkosten erforderlich.

 

Beurteilung des Standortes (AR S)

Kartenausschnitte im Maßstab 1:25 000 mit Eintrag der Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel (ÖPNV), der Einkaufsmöglichkeiten, der Bildungs- und Kulturstätten, der sozialen Dienste, der Erholungsorte sowie der Fahrrad- und Wanderwege. Für die ÖPNV-Verbindungen sind die Fahrfrequenzen zwischen 6.00 und 23.00 Uhr maßgebend. Darüber hinaus sind Angaben zur Mischung von Wohn- und Eigentumsformen im Quartier notwendig.

 

Digitales Kartenmaterial als Grundlage der Beurteilung des Standortes, Grafik: Google maps

 

Beurteilung der Wohnungen (AR W) und des Hauses / des Umfeldes (AR H)

Situationsplan im Maßstab 1:500 und Pläne 1:100 (Grundrisse, Schnitte, Fassaden) des Wohngebäudes mit sämtlichen Wohnungen und den gemeinsamen Einrichtungen. In den Plänen müssen Raumbezeichnungen, Raummaße, Flächeninhalte, Wand- und Deckenstärken sowie das Tragsystem ersichtlich sein. Zusätzlich soll eine Grundmöblierung – insbesondere Küchenelemente

und Sanitärapparate – eingetragen sein, woraus hervorgeht, dass die Wohnungen in allen Teilen der jeweiligen PHH-Größe angemessen sind. Weiter ist ein Umgebungsgestaltungsplan im Maßstab 1:200 oder 1:500 mit Erschließung, Bepflanzung, Außenbeleuchtung sowie Bezeichnung der Nutzungen notwendig. Nicht vorhandene Planunterlagen zum Außenraum und von Fassaden können

 

Eine detaillierte Liste der benötigten Unterlagen befindet sich im Anhang des Bewertungshandbuches.

 

Themen - Kriterien – Aspekte

Sind die Rahmenbedingungen erfüllt, PHH-Größe und Flächeneffizienzgrade festgelegt und die Grundausstattungen überprüft, kann die systematische Beurteilung erfolgen: Zuerst sollten in der Bewertungstabelle „Standort“ die Aspekte, die den Aktionsradius Standort (AR S) betreffen bewertet werden. Danach werden für die einzelnen Gebäude am Standort in der Bewertungstabelle „Haus“ die Aspekte des Aktionsradius Haus/Umfeld (AR H) beurteilt, bevor abschließend die einzelnen Wohnungen bzw. Wohnungstypen (AR W) mit der Bewertungstabelle „Wohnung“ in den bereits

bewerteten Gebäuden zu beurteilen sind. Die Prozess-Aspekte können nach Abschluss der Gebäudebewertung bearbeitet werden.

 

Aufbau und Methodik

Die Bewertung mit dem WWB erfolgt immer nach dem gleichen Prinzip, ermöglicht jedoch eine schnellere Bewertung für routinierte Anwender und größere Wohnanlagen: Im Handbuch werden detailliert alle zur Bewertung und zum Verständnis notwendigen Zielsetzungen, Inhalte, Methoden und Bewertungsstufen nachgelesen und nachgeschlagen werden. Die entsprechenden Bewertungsgrundlagen und Normen, sowie vorhandene Systembezüge werden erläutert. Ggf. werden Hinweise zu Ausnahmen, Besonderheiten und Lösungsansätzen gegeben. Auf den Benotungsblättern werden die Erfüllungsbedingungen festgelegt, um Noten zwischen 1 und 5 zu erreichen.

Unter Ausfüllhinweisen werden mögliche Ab- bzw. Aufwertungsmöglichkeiten dargestellt. Die Noten können vor Ort händisch eingetragen werden, müssen jedoch in jedem Fall in die Exceldatei eingegeben werden.

 

Bei der Bewertung vor Ort oder im Büro können diese bei Bedarf dann sowohl im ausgedruckten Handbuch oder aber auf dem Laptop oder Handheld in der PDF-Version nachgelesen werden.

In den Bewertungstabellen erfolgt die Bewertung der Aspekte immer nach dem gleichen Prinzip: Einleitend erfolgt die Eingabe der Wohnungs-Stammdaten, danach die Zuordnung zu den zu den entsprechenden Häusern und Standorten. Auf dem Bewertungsblatt ist die Zuordnung zu den jeweiligen Themen und Kriterien sichtbar. Die Beschreibung der detaillierten Methodik und Notenschritte ist als Kommentar in den Feldern Aspekt/Teilaspekt und auf den jeweiligen Notenfeldern hinterlegt und kann auch dort nachgelesen werden.

 

Thematische Übersicht der 11  Nachhaltigkeitsthemen des WWB, die in 43 Kriterien aufgeteilt sind:

Eine detaillierte Übersicht der Nachhaltigkeitsthemen und Kriterien können sie hier als PDF downloaden.

 

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